Contrato de arriendo con firma electrónica: ¿sirve para la demanda monitoria de la Ley Devuélveme mi Casa?

Si arriendas una propiedad, probablemente escuchaste que "el contrato tiene que ir a notaría para poder usar la Ley Devuélveme mi Casa". La idea es comprensible, pero no es exacta. En esta guía revisamos qué dice la ley, qué resolvió la Corte de Apelaciones de Santiago y cómo elegir entre firma electrónica avanzada y autorización notarial de firmas para tu contrato de arriendo.

Qué cambió con la Ley Devuélveme mi Casa

La Ley 21.461, publicada en el Diario Oficial el 30 de junio de 2022, modificó la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos. Entre otros cambios, creó un procedimiento monitorio para cobrar rentas impagas y pedir la restitución del inmueble.

Según el artículo 18-A de la Ley 18.101, la demanda monitoria debe indicar a las partes, el inmueble, las rentas y cuentas de gastos comunes y consumos adeudadas, y pedir que se requiera al arrendatario para pagar dentro de diez días corridos. Además, el demandante debe acompañar todos los antecedentes que le sirvan de fundamento.

Qué dice el artículo 20 de la Ley 18.101

La misma Ley 21.461 reemplazó el artículo 20. Hoy dice que, en los contratos de arriendo regidos por esa ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario. El notario debe pedir los títulos que habilitan al arrendador a ceder el uso del inmueble. Y agrega que esos contratos autorizados ante notario "constituirán un antecedente suficiente" para la demanda monitoria.

De ahí nació la duda. ¿Un contrato sin firmas autorizadas ante notario queda fuera del procedimiento monitorio? Durante un tiempo, algunos tribunales lo entendieron así y no dieron curso a demandas de ese tipo.

Qué resolvió la Corte de Apelaciones de Santiago

En 2024, la Corte de Apelaciones de Santiago acogió un recurso de queja (Rol 16.788-2023) contra un juzgado civil que se había negado a tramitar una demanda monitoria. El contrato de esa causa no tenía firmas autorizadas ante notario, pero había sido suscrito con firma electrónica avanzada.

Según lo informado por los estudios jurídicos que difundieron el fallo, la Corte entendió que el artículo 20 no establece un requisito de admisibilidad. El contrato notarial es un antecedente suficiente, pero no el único posible. Por eso ordenó dar curso a la demanda.

Hay dos matices importantes:

• Es un fallo, no una regla general. En Chile las sentencias solo obligan en la causa en que se dictan. Otro tribunal podría resolver distinto.
• El texto de la ley no cambió. Al revisar la versión vigente de la Ley 18.101 en la Biblioteca del Congreso Nacional, la última modificación sigue siendo la Ley 21.461 de 2022.

Por qué la firma electrónica avanzada tiene peso

La Ley 19.799 reconoce que los actos y contratos suscritos con firma electrónica son válidos de la misma forma que los firmados en papel, con las excepciones que la propia ley establece. El arriendo de un inmueble urbano no está entre ellas.

Además, la ley da un valor probatorio reforzado a los documentos privados suscritos con firma electrónica avanzada (FEA). La FEA la emite un prestador acreditado, se vincula de forma única al firmante y permite detectar cualquier cambio posterior en el documento. Si quieres profundizar, revisa nuestra guía de firma electrónica avanzada.

Eso explica por qué un contrato con FEA puede ser un antecedente sólido. Pero hay algo que la FEA no hace por sí sola: no revisa los títulos del arrendador, que es una de las tareas que el artículo 20 asigna al notario.

FEA o autorización notarial: cómo elegir

No hay una respuesta única. Depende de cuánto riesgo quieras asumir y de la relación con la otra parte.

Conviene la autorización notarial de firmas si:

• Quieres la ruta que la ley menciona expresamente como antecedente suficiente para la demanda monitoria.
• No conoces bien al arrendatario o el monto de la renta es alto.
• Quieres que un notario intervenga en la revisión de los títulos del arrendador.

La firma electrónica avanzada puede bastar si:

• Las partes están en distintas ciudades o países y necesitan firmar rápido.
• Aceptas que, ante un eventual cobro, la admisibilidad de la demanda monitoria podría discutirse según el criterio del tribunal.
• Acompañas otros respaldos: títulos de dominio, comprobantes de pago e historial de cobros.

En ambos casos, guarda ordenada la evidencia: contrato final, anexos, inventario y comprobantes. El artículo 18-A pide acompañar todos los antecedentes que funden la demanda.

Errores comunes al firmar un arriendo

• Creer que sin notaría el contrato no vale. El contrato es válido. La discusión es sobre la vía procesal para cobrar, no sobre la validez del arriendo.
• Usar una firma de bajo respaldo en un contrato de alto riesgo. No todas las firmas electrónicas tienen el mismo valor probatorio. Revisa las diferencias en firma simple vs. firma avanzada.
• No dejar respaldo de los títulos. Si firmas sin notario, adjunta igualmente los documentos que acreditan que puedes arrendar el inmueble.
• Firmar anexos de cualquier forma. Las renovaciones y reajustes también deben quedar firmados y respaldados.

Cómo hacerlo en SimpleFirma

En SimpleFirma puedes enviar el contrato de arriendo a firma en línea y elegir el nivel según el riesgo. Según nuestra página de precios, la Firma Simple Certificada cuesta $3.490 por firmante y la Firma Avanzada $4.990 por firmante. Si quieres la ruta notarial, puedes solicitar la autorización notarial de firmas online por $8.990 por servicio notarial, a lo que puede sumarse el tipo de firma seleccionado. El valor final se confirma al crear el documento.

Si administras varias propiedades, también te puede servir nuestra guía de firma digital para inmobiliarias, enfocada en ordenar el flujo de contratos, anexos y mandatos.

En resumen

• La Ley 18.101 dice que el arriendo con firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente para la demanda monitoria.
• La Corte de Apelaciones de Santiago resolvió en 2024 que esa autorización no es requisito de admisibilidad y aceptó un contrato con FEA, pero es un fallo puntual.
• Si buscas máxima certeza para un eventual cobro, la autorización notarial de firmas sigue siendo la opción más segura. Si priorizas rapidez y distancia, la FEA es una alternativa sólida.

Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal. Para casos específicos, consulta con un abogado.